Lovgrundlag
Planloven fastlægger et centerhierarki, der består af bymidter, bydelscentre og lokalcentre. Uden for centerområderne kan der:
- Tillades enkeltstående butikker til et områdes nærforsyning
- Tillades mindre butikker til salg af en virksomheds egne produkter
- Udlægges arealer til butikker, der alene forhandler særlig pladskrævende varer
- Udlægges arealer til butikker ved tankstationer, togstationer, stadioner og turistattraktioner for kunder, der benytter disse anlæg.
Loven fastlægger maksimale butiksstørrelser for dagligvare- og udvalgsvarebutikker i bymidter og bydelscentre på henholdsvis 3.500 m² og 2.000 m², og en maksimal butiksstørrelse for butikker i lokalcentre på 1.000 m².
Gruppen af særligt pladskrævende varer er afgrænset til at omfatte biler, lystbåde, campingvogne, planter og havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten og betonvarer samt møbler. Kommunerne fastlægger selv maksimale butiksstørrelser for butikker, der alene forhandler særlig pladskrævende varegrupper.
Landsplandirektiv for detailhandel i hovedstadsområdet
I hovedstadsområdet fastlægger Miljøministeren i et landsplandirektiv beliggenheden af bymidter og aflastningsområder. Det fastlægges endvidere i hvilke bymidter og aflastningsområder, der kan etableres udvalgsvarebutikker med mere end 2.000 m² butiksareal.
I Københavns Kommune er City (inkl. Fisketorvet), Ørestad City, Østerbrogade, Nørrebrogade, Vesterbrogade, Amagerbrogade, Frederikssundsvej, det centrale Valby og Vanløse og et område omkring Gammel Køge Landevej udpeget som bymidter.
Kommunen fastlægger selv det maksimale butiksareal i bymidterne. Der kan der hvert 4. år planlægges for 9 udvalgsvarebutikker med over 2.000 m² – 3 i City (inkl. Fisketorvet) og 3 i Ørestad City, samt 3 i de øvrige bymidter under ét. Kommunen fastlægger ligeledes den konkrete afgrænsning af bymidter og bydelscentre, men er forpligtet til at tage udgangspunkt i en metode, der er beskrevet i Bekendtgørelse om afgrænsning af bymidte og bydelscentre.
Direktivet giver endvidere kommunen mulighed for selv at udpege bydelscentre og at fastlægge deres maksimale butiksareal.
Detailhandelsudviklingen 2008 - 2014
Institut for Center Planlægning har i 2008 og 2014 udarbejdet analyser af detailhandelen i Københavns Kommune. Analyserne omfatter en registrering af butiksbestanden samt beregninger af detailhandelsforbruget og detailhandelsomsætningen. I rapporten ”Analyse af detailhandlen i København 2014” belyses udviklingen fra 2008 til 2014.
Amager er i analysen opdelt i Sundbyerne (de tidligere bydele Sundbyøster og Sundbyvester) og Vestamager (den tidligere bydel Vestamager) for at give en mere hensigtsmæssig beskrivelse af detailhandlen, bl.a. omkring Amagerbrogade. Det indebærer (i forhold til den nugældende opdeling i bydelene Amager Øst og Vest), at Amagerbrogade her som helhed hører til Sundbyerne. Opdelingen er fastholdt for at resultaterne fra 2008 og 2014 kan sammenlignes.
I København var der i 2014 omkring 4.100 butikker med et samlet butiksareal på ca. 991.000 m2. En tredjedel af det samlede butiksareal blev anvendt til dagligvarehandel, de resterende to tredjedele til udvalgsvarehandel.
Siden 2008 er butiksantallet reduceret med knap 300 butikker og det samlede butiksareal er reduceret med ca. 12.000 m2. Tilbagegangen er primært sket indenfor udvalgsvarehandlen. Det er skyldes bl.a. nedgangen i det private forbrug efter finanskrisen, samt den stigende e-handel, der har flyttet en del af udvalgsvareforbruget fra de fysiske butikker til internettet.
På trods af tilbagegangen har den københavnske detailhandel klaret sig godt i forhold til detailhandlen i resten af landet. F.eks. er antallet af butikker i København reduceret med 7 % i perioden 2008-2014, mens antallet på landsplan er reduceret med 11 % alene i perioden 2008-2011.
Den markante befolkningsvækst har betydet, at københavnernes samlede forbrug er steget med 7 % i perioden 2007- 2013. Trods øget konkurrence og stigende e-handel har det således været muligt at fastholde omsætningen i 2013 på niveau med omsætningen i 2007. Udviklingen dækker over en tilbagegang i udvalgsvareomsætningen og en fremgang i dagligvareomsætningen. Handelsbalancen (forholdet mellem butikkernes omsætning og borgernes forbrug) for Københavns Kommune er i perioden faldet fra 137 % til 128 %.
Dagligvarehandlen
I København var der i 2014 omkring 1.300 dagligvarebutikker med et samlet butiksareal på ca. 363.000 m2. Dagligvarehandlen er primært knyttet til discountbutikker, supermarkeder og varehuse, som er rygraden i en bred dagligvareforsyning i kommunen. Den øvrige dagligvarehandel omfatter kiosker, mindre specialforretninger med fødevarer, apoteker, materialister m.fl., som overvejende ligger i bymidterne. I 2014 lå knap 60 % af butiksarealet til dagligvarer i bymidterne.
Siden 2008 er butiksarealet til dagligvarer øget med 25.000 m2, mens antallet af butikker er reduceret med knap 70. Udviklingen skyldes, at der er åbnet flere store discountbutikker og et enkelt varehus, mens en række mindre købmænd, kiosker samt specialbutikker såsom bagere, grønthandlere og slagere er lukket. Årsagen er bl.a. de større dagligvarebutikkers længere åbningstider og udvidelser af sortimentet, som har forringet de små butikkers driftsvilkår.
Det skønnes, at dagligvarebutikkernes samlede omsætning var ca. 16,4 mia. kr. i 2013. Discountbutikkerne stod for ca. 35 % af omsætningen. Den samlede omsætning var lidt større end københavnernes samlede dagligvareforbrug, hvilket resulterede i en handelsbalance på 104 %.
Udvalgsvarehandlen
I 2014 var der knap 2.800 udvalgsvarebutikker med et samlet butiksareal på ca. 628.000 m2. Mere end halvdelen af butiksarealet var knyttet til de regionale centre City (inkl. Fisketorvet) og Ørestad City. De øvrige bymidter rummede knap 30 % af butiksarealet.
Siden 2008 er butiksarealet til udvalgsvarer reduceret med 37.000 m2, mens antallet af butikker er faldet med knap 230. Årsagen er primært det faldende privatforbrug efter finanskrisen samt væksten i e-handlen, der betyder, at ca. 15 % af udvalgsvareforbruget i 2014 dækkes ved køb på nettet mod kun 5 % i 2008.
Udviklingen inden for udvalgsvarehandlen har de seneste år bevæget sig i retning af færre, men stærkere udbudspunkter. Det har skabt en øget regional konkurrence i hovedstadsregionen. Det har også været med til at præge udviklingen i udvalgsvarehandlen i København, der har været meget forskellig fra bydel til bydel.
I Indre By og på Vestamager står udvalgsvarehandlen stærkt. City har fastholdt sin position som landets største indkøbs- og oplevelsescentrum, og Ørestad City tiltrækker fortsat kunder fra et stort, regionalt opland. I begge regionale centre er der kun sket en lille tilbagegang i butiksarealet til udvalgsvarer.
På Vesterbro, på Østerbro og i Bispebjerg er der kun sket mindre ændringer af udvalgsvarehandlen. Den markante befolkningsudvikling samt i mindre grad turisme har understøttet handlen på Vesterbro, mens Østerbro med profilerede udvalgsvarebutikker har formået at fastholde et særligt, attraktivt butiksudbud.
I de øvrige bydele, Nørrebro, Vanløse, Brønshøj-Husum, Sundbyerne og Valby, er der sket en markant nedgang i udvalgsvarehandlen. Butiksarealet er især reduceret på Nørrebro og i Valby. Sundbyerne har samtidig den højeste andel af tomme butikslokaler i byen.
Den samlede omsætning i udvalgsvarebutikkerne var skønnet 19,9 mia. kr. i 2013. Da det store butiksudbud i de regionale centre tiltrækker mange turister og forbrugere fra andre kommuner, var omsætningen i udvalgsvarehandlen mere end halvanden gang større end københavnernes samlede udvalgsvareforbrug i 2013. Det resulterede i en handelsbalance på 159 % for udvalgsvarer.
Butikker med særlig pladskrævende varer
Der er ca. 40 butikker i København, der alene forhandler særlig pladskrævende varer: biler, lystbåde, campingvogne, planter og havebrugsvarer, tømmer og byggematerialer, grus-, sten- og betonvarer. Butikkerne har et samlet areal på ca. 90.000 m2.
Ca. 40 % af butikkerne med 80 % af butiksarealerne er placeret i de områder, der er udpeget hertil i kommuneplanen. De største koncentrationer af butikker med særlig pladskrævende varer findes omkring Gammel Køge Landevej og ved Rovsingsgade.
Siden 2008 er antallet af butikker, der forhandler særligt pladskrævende varer reduceret med 25, og arealet er reduceret med ca. 17.000 m2. Dette skyldes bl.a. at en del mindre bilforhandlere er lukket, og at der både i byggemarkedssektoren og indenfor bilbranchen er en stærk konkurrence, som har ført til butikslukninger.
Vurdering af arealbehov til butiksformål frem til 2027
I rapporten ”Analyse af detailhandlen i København 2014” vurderer ICP, at der kan planlægges for op til ca. 350.000 m2 nyt butiksareal frem til 2027. Vurderingen er baseret på forventninger til udviklingen i befolkning og forbrug samt de markedsmæssige muligheder. Det er lagt til grund, at befolkningen i København ventes at vokse med ca. 100.000 indbyggere i perioden 2015-2027.
Københavnernes forbrug af dagligvarer og udvalgsvarer forventes at have en moderat vækst på henholdsvis 0,25 % og 1,25 % om året. Det betyder, at dagligvareforbruget i Københavns Kommune forventes at stige med 25 %, mens udvalgsvareforbruget forventes at stige med 44 % frem til 2027.
E-handlen forventes dog at tage yderligere markedsandele fra de fysiske butikker i de kommende år, hvor særligt udvalgsvarehandlen vil blive påvirket. Det vurderes, at ca. 5 % af dagligvareforbruget og ca. 25 % af udvalgsvareforbruget dækkes gennem køb via e-handelskanaler i 2027.
Detailhandelsstrukturen
Detailhandelsstrukturen i kommunen skal sikre:
- København position som Øresundsregionens overordnede butiks- og oplevelsescenter,
- gode indkøbsmuligheder i alle bydele,
- begrænsede transportafstande ved indkøb,
- god tilgængelighed for alle, især for gående, cyklende og kollektiv trafik.
Det vurderes, at attraktiv beliggenhed og kritisk masse vil få øget betydning for de fysiske butikker i fremtiden. Det gælder især for udvalgsvarehandlen, der de seneste år har bevæget sig i retning af færre, men stærkere udbudspunkter. Kunderne er villige til at bevæge sig længere for et bredt udbud af varer i et oplevelsespræget indkøbsmiljø. Det betyder, at især City (inkl. Fisketorvet) og Ørestad City forventes at få større betydning i fremtiden, og at konkurrencen mellem regionens største udbudspunkter vil blive skærpet. Det betyder samtidig, at det kan være vanskeligt at opretholde en alsidig forsyning med udvalgsvarebutikker i alle bydele.
Dagligvarer købes i vid udstrækning tæt på bopælen og det forventes, at størstedelen af dagligvareforbruget også i fremtiden vil blive dækket lokalt. De enkelte bydele vil derfor fortsat kunne fastholde og udvikle en god, lokal dagligvareforsyning.
Bymidter
Bymidterne rummer ca. 75 % af butiksarealerne i kommunen. Det forventes, at størstedelen af udvidelsen af butiksarealerne vil ske i disse områder. En betydelig del af væksten vil være knyttet til den regionale detailhandel i City (inkl. Fisketorvet) og Ørestad City.
Udvidelsesmulighederne i de enkelte centerområder er fastholdt på samme niveau som i Kommuneplan 2011. Dog er der skabt mulighed for en øget udvidelse af detailhandlen i City (inkl. Fisketorvet) og på Frederikssundsvej.
I City fastholdes muligheden for at udvide butiksarealet med ca. 40.000 m². Ved Fisketorvet udvides bymidtens afgrænsning og det maksimale butiksareal øges med 37.000 m² for at skabe mulighed for etablering af et nyt IKEA-varehus ved Dybbølsbro Station.
I det centrale Vanløse kan butiksarealet udvides med knap 28.000 m² for at muliggøre opførslen af et butikscenter. På Frederikssundsvej i Brønshøj-Husum øges udvidelsesrammen til i alt ca. 18.000 m² for at skabe mulighed for en ny centerdannelse. Disse muligheder skal skabe rammer for en butiksforsyning, som svarer til niveauet i de fleste andre bydele i kommunen.
I de øvrige bymidter er der fastlagt rammer, som kan sikre mulighed for en stærk dagligvareforsyning og en god udvalgsvareforsyning.
Yderligere udvidelsesmuligheder kan blive fastlagt på baggrund af nærmere planlægning.
Udbygningen af Metrocityringen og metroen til Sydhavn vil skabe potentiale for en udvikling af detailhandlen omkring de kommende metrostationer, hvor der allerede i dag er et vist niveau af detailhandel, fx områderne omkring Trianglen, Nørrebros Runddel, Nørrebro Station og Mozarts Plads m.fl.
Udvalgsvarebutikker over 2.000 m2
Muligheden for at etablere udvalgsvarebutikker over 2.000 m2 skal være med til at sikre et moderne butiksudbud i kommunens bymidter.
I City (inkl. Fisketorvet) og Ørestad City skal udvalgsvarebutikker over 2.000 m2 være med til at fastholde og udvikle Københavns position som regionens overordnede butiks- og oplevelsescenter. Der gives med Kommuneplan 2015 mulighed for en udvidelse af stormagasinet Magasin fra ca. 46.000 m2 til 52.000 m2. Der gives endvidere mulighed for at etablere én udvalgsvarebutik på op til 37.000 m2 ved Dybbølsbro Station.
I de øvrige bymidter skal udvalgsvarebutikker over 2.000 m2 være med til at skabe gode indkøbsmuligheder. I bymidten Gammel Køge Landevej muliggøres butikker, som vanskeligt kan indpasses i de andre bymidter. Butikkerne udmøntes på baggrund af konkrete henvendelser.
Redegørelse for udvidelse af bymidten City (inkl. Fisketorvet)
IKEA ønsker at etablere et varehus på Kalvebod Brygge ved Dybbølsbro Station. Varehuset vil primært henvende sig til kunder i København, Frederiksberg, Hvidovre, Tårnby og Dragør kommuner. Med den centrale placering med nærhed til S-togsstationen Dybbølsbro og den fremtidige metrostation ved Fisketorvet forventes mange kunder at benytte offentlig transport eller cykel.
Der skabes rammer for projektet ved at udvides afgrænsningen af bymidten Indre By (inkl. Fisketorvet) og give mulighed for at etablere én butik med et butiksareal på op til 37.000 m².
Forhold til overordnet planlægning
Planlægningen af et varehus på de tidligere banearealer ved Dybbølsbro Station er i overensstemmelse med Landsplandirektiv for detailhandel i hovedstadsområdet, der bl.a. lægger vægt på, at lokalisering af store udvalgsvarebutikker sker i de største butiksområder og at butiksplanlægningen understøtter den kollektive trafik.
Planlægningen er endvidere i overensstemmelse med Landsplandirektiv for hovedstadsområdets planlægning, Fingerplan 2013, der fastlægger, at byfunktioner med mange besøgende skal placeres stationsnært og fortrinsvist inden for de stationsnære kerneområder på 600 m. Desuden fremmer planlægningen byomdannelse frem for inddragelse af nye arealer til byformål.
Planlægningen tilgodeser endelig planlovens bestemmelser om at sikre god tilgængelighed til butikker, især for gående, cykler og kollektiv trafik, samt at sikre begrænsede transportafstande i forbindelse med indkøb.
Afgrænsning af bymidten
Landsplandirektiv for detailhandel i hovedstadsområdet fastlægger, at afgrænsningen af bymidten skal det ske i henhold til bekendtgørelse om afgrænsning af bymidter og bydelscentre.
Afgrænsningen af bymidten City (inkl. Fisketorvet) kan ikke ske efter bekendtgørelsens § 1, stk. 2 (den statistiske metode), idet der i forbindelse med planlægningen inddrages tidligere banearealer til byudvikling, hvor der i dag ikke er nogen byfunktioner. Afgrænsningen sker i stedet efter bekendtgørelsens § 2.
I kommuneplanlægningen ønskes der fastlagt rammer for placering af et IKEA-varehus i bymidten Indre by (inkl. Fisketorvet). På grund af varehusets størrelse er det ikke muligt at indpasse i den eksisterende bymidte. Derfor udvides bymidten til at omfatte en del af de tidligere banearealer langs Kalvebod Brygge umiddelbart nord for Dybbølsbro. Med sin centrale placering nær ved Dybbølsbro Station og Fisketorvet Shopping Center er området både velbeliggende i forhold til kollektiv trafik og eksisterende indkøbsmuligheder.
Varehuset vil desuden understøtte kommuneplanens mål om at styrke Københavns position som Øresundsregionens centrum for handel og oplevelser samt sikre god tilgængelighed til butikker for gående, cyklende og kollektiv trafik.
Konsekvenser for detailhandel
Det vurderes, at etablering af et IKEA-varehus ved Dybbølsbro Station vil styrke København i den regionale konkurrence, bl.a. ved at tilbyde indkøbsmuligheder for de mange københavnere, som i dag besøger IKEAs varehuse i Gentofte og Taastrup. Institut for Centerplanlægning har som konsulent for IKEA vurderet, at op mod 50 % af omsætningen i det nye varehus vil skulle tages fra de eksisterende varehuse.
Det vurderes, at et nyt varehus samtidigt vil øge konkurrencen for eksisterende butikker som forhandler møbler, køkkener, senge og diverse boligtilbehør. Institut for Centerplanlægning har vurderet, at konsekvenserne for den øvrige detailhandel vil være relativt afdæmpede. Omsætningen inden for udvalgsvarer skønnes at falde op til 3 % i Frederiksberg Kommune, Vesterbro / Kgs. Enghave og Valby og mindre i de øvrige bydele. I omegnskommunerne vurderes faldet at være omkring 1 %.
Trafik
Området ligger ved Dybbølsbro station. En ny metrostation åbner ved Fisketorvet i 2023. Med den centrale placering forventes det, at mange kunder vil komme med offentlig transport eller på cykel. Ikke mindst fordi indbyggere i København fortsat har et relativt lavt bilejerskab, mens mange har adgang til at benytte cykel. Den stigende cykel- og gangtrafik vil skabe behov for at udvide kapaciteten på Dybbølsbro.
Området har en god vejbetjening med nem adgang til Kalvebod Brygge / Vasbygade. Etablering af et varehus vil øge den lokale belastning af vejnettet og de nærmeste lyskryds. Det vurderes, at der i spidsbelastningsperioder vil kunne opstå kødannelser og vanskeligheder med afviklingen af biltrafikken.
For Hovedstadsområdet som helhed kan etableringen af et IKEA-varehus tæt ved Dybbølsbro dog kunne føre til en lavere trafikbelastning end i dag, hvor mange indbyggere i centralkommunerne kører i bil til IKEA i Taastrup og Gentofte. Derfor forventes de samlede trafikale og miljømæssige konsekvenser af butiksudbygningen at være små.
I forbindelse med en ny lokalplan vil der blive udarbejdet en VVM-redegørelse, der nærmere vurderer projektets konsekvenser for detailhandel og trafik, herunder vurderer behovet for eventuelle ændringer af vejnettet.
Bydelscentre
Bydelscentrene har et samlet butiksareal på godt 120.000 m². I disse centre er der typisk givet mulighed for en mindre udvidelse af butiksarealet for at sikre plads til en løbende modernisering og fornyelse af butikslivet.
Der er ikke udpeget nye bydelscentre i Kommuneplan 2015. Udvidelsesmuligheder er med mindre justeringer fastholdt på samme niveau som Kommuneplan 2011.
De største bydelscentre er udlagt i den nye bydel Nordhavn og på Carlsberg. Bydelscentrene skal rumme butiksforsyning for de nye byområder og de tilgrænsende kvarterer samt overordnet detailhandel, som kan understøtte det særlige bymiljø, der ønskes etableret i områderne. Der er i den forbindelse åbnet mulighed for større udvalgsvarebutikker, som vanskeligt kan indpasses kommunens bymidter.
Lokalcentre
Kommunen rummer i dag 50 fungerende lokalcentre med et samlet butiksareal på ca. 46.000 m². Centrene rummer helt overvejende dagligvarebutikker, herunder discountbutikker, mindre supermarkeder og minimarkeder. Lokalcentrene, som maksimalt må rumme 3.000 m² butiksareal, skal sikre en nær dagligvareforsyning i alle dele af kommunen.
En eksisterende mulighed for detailhandel er udpeget som lokalcenter i Kommuneplan 2015. Derudover er der ikke udpeget nye lokalcentre i Kommuneplan 2015.
Butikker med særlig pladskrævende varer
Der er udpeget 10 særlige områder til butikker, der alene forhandler særlig pladskrævende varer. Det vurderes, at de udpegede områder sikrer velbeliggende muligheder for en udvidelse af butiksforsyningen med disse varegrupper i København.
Der er med tillæg til Kommuneplan 2011 udlagt et nyt område til butikker med særlig pladskrævende varer ved Valby Idrætspark med en maksimal butiksstørrelse på 20.000 m2.
I Kommuneplan 2015 udlægges der et nyt område på Nordøstamager, hvor der ligger en eksisterende forhandler af brugte biler. Desuden øges rammen for området langs Rovsingsgade, hvor flere større bilforhandlere er lokaliseret, med 10.000 m2.
